租金在日本CPI中的權重高達20%，高盛預計短期內租金將繼續拖累通脹至1.7%或以下，長期有望溫和上行，使通脹穩在2%的水平。
日本正在轉向“去通縮”，房租能否支撐通脹態勢？
在日股今年一路高歌、有望“收復失地”時，通脹水平也連年上漲：日本核心CPI已連漲28個月，連續21個月超過2%的通脹目標，年度通脹連續三年上漲。
這是否意味著日本即將告別“失落的三十年”？
從通脹角度看，其可持續性的關鍵在于租金的增長前景。
高盛昨日發布報告表示，日本CPI幾乎所有分項價格指標的增速均已升至過去20年中的最高水平，但只有租金沒有顯示出加速增長的跡象。作為權重高達20%的CPI分項價格指標，日本租金將成為影響日本通脹和關鍵利率水平的“最后一子”。
高盛分析指出，租金短期內將繼續拖累整體通脹水平，但長期看將緩慢增至2%的通脹目標，要點如下：
- 即使實現了“工資-通脹”良性循環、整體通脹穩于2%的目標，租金增長短期乏力可能會拉低整體CPI至1.7%及以下；
- 基本薪資和租金高度相關，如果薪資通脹持穩在每年2%的水平，租金通脹有望緩慢上行至2%以上；
- 日本租房制度具特殊性、要價租金存在較長時滯、日本家庭數量開始下滑，這些因素均使租金通脹走高承壓。
短期：領先指標走高，但反映到CPI上很慢
作為租金的領先指標，日本要價租金（asking rents）在過去幾年中一直在上漲，這是否會推升租金CPI指標上行？
要價租金是房東給出的初始掛牌價格，區別于租戶實際支付的實際租金。一般來說，實際租金受房產條件、市場行情因素影響，更能真實反映租房市場的價格水平。
在探討要價租金對租金CPI指標的影響前，首先需要注意，日本的租房續簽流程具有特殊性。
報告指出，在日本，租戶權利受《土地/建筑物租賃法》保護，即使合同期結束，房東也很難隨意修改租金，并且只要租戶想要續租，房東很難有權將其驅逐。
過往研究數據顯示，日本每年僅有10%的出租房屋會進行租金調整，而在美國該數值為70%。
因此，日本大多數租戶的租金變化頻率很低，遠遠滯后于租戶為新租約支付的費用即要價租金，而租金CPI指標包括新租賃和現有租賃合同，因此往往落后于要價租金，二者在東京地區的時滯可以長達五年，而在美國，這種時滯不會超過1年。
在要價租金走高的背景下，就容易出現租金CPI指標的漲幅不及要價租金漲幅的現象，可能原因有二：新簽約的實際租金一般要低于要價租金；要價租金所計算的范圍不及租金CPI指標所計算的范圍，要價租金之外的租金水平拖累了CPI整體漲幅。
報告中，高盛估算了租金CPI指標對東京公寓要價租金上漲的反應程度：長期看（以2006-2023年為樣本區間），公寓要價租金上漲10%，會推高租金CPI指標上漲約3%。
如果將樣本區間移至2023-2033年，要價租金對租金CPI指標的影響程度則顯得更小：
東京公寓要價租金漲0%，東京租金CPI指標小幅下跌；
東京公寓要價租金漲2.5%，東京租金CPI指標漲不及1%；
東京公寓要價租金漲5%，東京租金CPI指標漲1.5%。
也就是說，未來10年內，即使東京要價租金漲幅達到5%（高于前三年的平均增速），租金CPI指標的增速也十分溫和——漲幅僅為1.5%。
高盛預計，東京公寓要價租金的年增長率達到2.5%-5%，到2030年達到0.5%-1%；由于樣本數據顯示，難以對全國要價租金趨勢做出預測，但預計全國租金CPI指標的增速將低于東京。
根據報告數據，日本其他地區的要價租金低于東京，而東京人口中有56%居住在租金增速快的公寓住宅，遠超全國29%的平均水平，且考慮到全國家庭數量呈下行趨勢，而東京的家庭數量基本持平，高盛預計，未來5年內全國租金CPI指標年通脹率不會超過0.5%，這意味著，即使其他分項價格增速達到2%，CPI水平也將在1.7%或以下。
長期：隨著薪資上漲，租金CPI指標可能緩慢增至2%
雖然日本租房制度可能會在短期抑制租金CPI指數上漲，但長期看，租金CPI指數的上行速度可能會比要價租金增速更快。
報告發現，日本基本工資和租金CPI指標之間存在長期高相關性，這意味著如果薪資通脹持穩在每年2%的水平的話，每年租金的漲幅可以達到2%-3%，不過這對租戶來說可能需要漫長的時間去接受。高盛認為，工資通脹完全反映到租金上至少需要五年，屆時租金CPI指標增速將達到2%。
不過，日本租房空置率可能會加速增長，進而使租金上行承壓。根據日本國立人口與社會保障研究所的數據，日本家庭數量將于2024年開始減少，意味著家庭住房單元數量將會減少，而鑒于房屋拆除成本及稅收較高，出租房空置率會相應提高。
考慮到這個因素，租金CPI指標增長也會慢于基本薪資增長。
因此，高盛總結認為，租金通脹在短期會拖累CPI水平，但長期看CPI仍會持穩在2%的水平。正因前文所提及，租金長期內會緩慢增至2%，就算租金通脹持續低迷，貨幣政策會相應有所放寬
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