第六章產權市場

《市場經濟概論》（6）產權市場一

第六章產權市場
產權是指人們對于某種資產所擁有的所有權、占有權、支配權、使用權。產權市場是指人們對于某種資產所擁有的所有權、占有權、支配權、使用權進行有償轉讓的場所領域及其有關各方面相互關系的總和。在過去計劃經濟體制下，土地產權、房屋產權、企業產權等都不是商品，都不許用來交換，也就沒有產權市場。在社會主義市場經濟體制下，要建立和完善市場體系，就必須建立和完善土地產權市場、房屋產權市場、企業產權市場。以市場為基礎，對土地、房屋、企業這些資源進行合理配置，以充分發揮它們的經濟功能。
一、土地產權市場
（一）土地產權市場
1、土地的特征
土地，是指地球的陸地表面由地貌、土壤、植被、水文、地下水、巖石等自然要素組成的自然綜合體，是一切生產部門為實現生產過程所不可缺少的生產資料。土地的基本特征是：
（1）土地具有二重性。上地既是一個自然綜合體和自然生成物，又是生產資料。土地作為自然資源，它為人類帶來了無限的物質財富。隨著人們征服自然和改造自然能力的增強，土地將會為人類帶來更多的物質財富。土地作為生產資料，它是人們獲得物質產品的勞動手段。土地不僅是農業不可替代的作物生長基地，而且也是工業、運輸業、建筑業等一切非農產業不可缺少的生產場所。
（2）土地具有地域性。地球陸地表面所分布的各種類型的土地，如山地、丘陵、高原、盆地等，都具有特定的空間位置，不能隨意移動，只能在所處的固定地域之內加以利用。此外，由于土地是自然產物，所處的地域空間條件相當復雜，所以它的形態和質量都是各異的，地球上找不到兩塊完全相同的土地。加上土地位置不能移動，就造成了土地位置不同和肥沃程度不同的特點。由于土地優劣不同，又導致了土地等級差別和級差地租的差別。
（3）土地具有有限性。地球上的土地是有限的，地球表面的總面積是5、1億平方公里。其中，陸地面積1、49億平方公里，占地球總面積的29、2%；海洋面積3、61億平方公里，占地球總面積的70、8%。雖然地球上的火山、地震以及人們移山填海等地質變化多次改變了地球表面的形態，但土地總面積始終未變。世界海洋的平均深度為3800米，陸地平均高度為840米，世界海洋的水容量比高于海平面的陸地體積大14倍，共13、7億立方公里。假如把地球表面夷為平地，其整個表面就要覆蓋一層深達2400米的海水。雖然地球表層有山和低谷，但其水平投影面積始終是一個常數。鑒于土地數量的有限性，我們必須十分珍惜每一寸土地，盡最大努力節約用地。
2、土地產權
土地產權包括所有權、占有權、支配權、使用權。土地是自然資源，不是生產勞動創造的產品，但是，土地作為現代社會生產和生活中不可缺少的一種社會資產，都有具體的所有者、占有者、支配者、使用者。因此，便產生了隨之而來的由法律和經濟關系確定的各項權利，即土地所有權、占有權、支配權、使用權。根據我國《土地管理法》的有關規定和有關經濟法規的準則，我國現階段的土地產權主要包括如下內容：
（1）土地所有權。我國《土地管理法》規定：我國土地實行公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。這就是說，我國農村的土地的所有者是農民群眾集體，也就是農村的土地歸農民勞動群眾集體所有；除農村土地以外的我國土地的所有者是國家，也就是除農村土地以外的我國土地歸國家所有。
（2）土地占有權。土地的所有權屬于國家或農村勞動群眾集體，是不能轉讓的。但是，土地的占有權是可以與土地所有權相分離的，是可以轉讓的。這就是說，國家所有的土地，可以由國家占有，也可以由企業占有；同樣，農村勞動群眾集體所有的土地，可以由集體占有，也可以由集體轉讓給農民家庭占有。例如，城市中國家所有的土地，由某化工廠占有；后來化工廠向城郊搬遷，將原廠址占有權轉讓給城鎮集體所有制的針織廠，而化工廠又占有屬于城郊農民勞動群眾集體所有的土地。
（3）土地支配權。土地支配權是指對土地的具體處置權。例如，企業決定在自已所占有的國家所有的土地上修建一個車間，一個試驗室，這就是在行使自已的土地支配權。一般情況下，土地支配權是由土地占有者來行使的。也就是說，土地占有者和土地支配者往往是同一個單位或個人。但是，土地占有者和土地支配者也可能相分離，例如，土地占有者將土地租借給另一單位或個人，那么，土地支配權就從土地占有者手中轉移到土地支配者手中。
（4）土地使用權。土地使用權是指親自利用土地進行生產和生活活動的權利。例如，農民在土地上耕種農作物、飼養牲畜；工人在工廠土地上制造工業產品。土地使用權一般是與土地支配權相一致的，土地使用者與土地支配者往往是同一個單位或個人。當然也有例外，例如，在實行租賃制的企業中，又同時實行車間班組承包責任制。那么，土地的使用權便從企業手中轉移到車間班組，從而使支配權與使用權相分離了。再如，農村屬于勞動群眾集體所有的土地，由農民家庭占有和支配，而有的農民將承包的土地轉包給別的農民耕種，從而使土地的使用權轉給了別的農民。
總之，從以上所述土地的所有權、占有權、支配權、使用權，可以是相統一的，也可以是相分離的。一般來說，由于農村普遍實行了土地家庭承包制，而城市普遍實行政企分開，因此，我國土地的所有權與土地占有權、支配權、使用權是分離的。正因為土地占有權、支配權、使用權都與土地所有權相分離，因此它們三者便結成“同盟軍”。于是，人們為了簡化起見，將這三權合并起來，統稱為使用權或經營權。這樣，一權同三權的分離，便稱作所有權與使用權分離，或稱作所有權與經營權分離。
3、土地產權市場
土地所有權與使用權經營權分離，為我國土地產權市場的興起和發展奠定了堅實的理論基礎和實踐基礎，使我國土地產權市場具有了無可否認的客觀必然性。
（1）土地產權市場是土地使用權商品化的必然要求。從一般意義上說，土地作為一種自然資源，一開始時是一種未經人的勞動就自然存在的勞動對象。它雖然參與了生產過程，但它本身不含有人類的勞動，沒有價值。因此，土地不是商品，不應當有土地市場。但是，在我國商品經濟條件下，實行社會主義市場經濟體制，土地的所有權不是單一的全民所有制，而是在全民所有制之外還有集體所有制。而且在全民所有制內部還存在企業對土地的使用權，在集體所有制內部還存在各農民家庭對土地的使用權。因此，在兩種公有制之間轉讓土地，必須是有償轉讓；在兩種公有制各自內部，各企業和各農民家庭之間轉讓土地，也必須是有償轉讓；在公有制經濟與個體經濟、私營經濟、三資企業經濟之間轉讓土地，也應當是有償轉讓。這里所說的有償轉讓土地，不是指有償轉讓土地所有權，而是指有償轉讓土地使用權。我國憲法規定，土地所有權不許更改、不許轉讓、不許買賣。而土地的使用權可以當做商品，進行有償轉讓，有償交換。因此，我國的土地產權市場不是土地所有權的有償轉讓市場，而是土地使用權的有償轉讓市場。
（2）土地產權市場是提高土地利用效率的必然要求。土地的有限性要求我們必須珍惜土地，合理利用土地，盡量減少土地的浪費現象，實現土地的最大限度節約。但是，在過去計劃經濟體制下，土地使用實行“大鍋飯”，國家的土地可以無償劃撥給各部門各單位，各部門各單位之間的土地轉讓也是實行“共產風”。在這種情況下，土地得不到人們的珍惜，也得不到最充分的利用。大家都搶著多占土地，但又不考慮土地利用的效果，因此造成土地的巨大浪費。隨著改革開放的逐漸深入，人們對土地的重要作用越來越重視。為了使土地發揮更大效用，也為了調節人們對土地的強烈要求，必須實行土地使用權的有償轉讓。因此，開放土地產權市場是大勢所趨和人心所向。
（3）土地產權市場是加強土地資源宏觀調控的必然要求。土地資源是我國最重要的物質資源，加強對土地資源開發利用的宏觀調控，是國家的重要經濟職能。過去，我們在計劃經濟體制下，對土地資源熱衷于行政管理和指令性調節，不重視運用經濟杠桿和市場調節，其結果，土地越管越死，越管越僵。一方面，土地無償使用，使國家作為國有土地所有權的代表毫無所得，反而使土地數量越來越少。另一方面，土地無償使用，使企業在利用土地方面效益很低，造成土地嚴重浪費。因此，為了促進社會主義市場經濟的迅速發展，為了加強對土地資源開發利用的宏觀調控，必然要求開放土地產權市場。
（二）土地資源的供給
1、土地的供給
所謂土地供給就是在土地產權市場上擁有的土地資源。土地供給包括土地自然供給和土地經濟供給兩種形式。
（1）土地自然供給。土地自然供給是指在一定的技術經濟條件下，一個國家和地區提供給人們所利用的各種土地資源數量。它不受任何人為因素和社會經濟因素的影響，是屬于無彈性的供給。在自然供給的土地中，有的不適合或者暫不適合人類生活和生產，如大沙漠和大山脈；適合人類生活和生產的，大都是氣候條件較好，可供開發資源較多，有一定交通運輸條件的地方。
（2）土地經濟供給。土地經濟供給是指在土地自然供給基礎上，隨著土地各種用途不斷地更新和提高而使土地增加的供給量。一般來說，可供人類利用的土地，往往是多種用途并存的。例如一定面積的土地，既可栽樹發展林業，又可種糧發展農業，還可種草發展牧業，還可建工廠發展工業，還可蓋樓房發展房產業等等。所有這些用途中，有效益低的，也有效益高的，因此就有了比較，有了替代，有了競爭。當某一項用途帶來的利益比別的用途較高，則這一項用途的土地供應量就會相應地提高。這樣，原來用作其它用途的土地必然有一部分轉作該項用途。例如，原來用作種糧的土地便轉作建設工廠，發展工業，這是因為發展工業帶來的經濟效益要比種糧帶來的經濟效益高。由此可見，土地經濟供給是隨土地經濟效益的提高而變化的。
（3）土地的自然供給與經濟供給的關系。二者既有聯系，又有區別。其一，土地的自然供給是土地經濟供給的基礎，土地經濟供給必須在土地自然供給允許的范圍內變化，不能超越自然供給的范圍。其二，土地的自然供給是靜態的和無彈性的，而土地的經濟供給是動態的和有彈性的。隨著人們征服自然和改造自然能力不斷增強，土地的經濟供給是逐漸增加的。其三，土地經濟供給的彈性在不同的土地上差異性較大。受自然條件限制比較嚴格的用地，其供給彈性較小；而對自然條件的要求不太嚴格的用地，其經濟供給的彈性則較大。
2、影響土地供給的因素
目前來說，世界各國的土地劃分基本定局，土地的總面積供給是一個常數，但土地經濟供給是可變的。影響土地經濟供給量的因素主要有：
（1）土地的自然資源狀況。如果某地土地的自然條件較好，平地和肥沃地較多，就使農田供給量增多；相反，如果某地山地和林地較多，那么農田的供給量就較少，而牧業和林業用地供給量就較多。同樣，如果某地臨近江河湖泊，那么漁業用地供給量就多些，而農業、林業、牧業用地供給量就少些。
（2）人們對土地資源的開發程度。土地供給量，主要是指能夠適于人們生產和生活用地的數量。要使原始的土地能夠適宜于人類的生產和生活，必須進行一定程度的開發。在自然資源一定的條件下，人們對自然資源開發的越多，土地的供給量就越多；相反，對自然資源開發的越少，土地的供給量就越少。
（3）農業勞動生產率提高的程度。一般說來，人類利用土地，首先是供給農業，其次才是其它生產和人民生活。當農業勞動生產率很低，人們對農副產品要求不能滿足之時，土地就主要成為農業的供給，而對工業、運輸業、建筑業以及人民生活的供給量就較少。相反，當農業勞動生產率提高后，人們對農副產品需求基本得到滿足之后，土地對工業、運輸業、建筑業以及人民生活的供給量就會迅速增加。
（4）科學技術的發展水平和應用水平。在其它條件一定的情況下，科學技術的發展水平越高，人們運用科學技術改造自然的能力越大，土地的供給量就越多；相反，科學技術的發展水平越低，人們運用科學技術改造自然的能力越小，土地的供給量就越少。這是因為，隨著科學技術的發展水平和人們應用水平的提高，原來土地未發現的功能越來越多地被發現，原來無用的土地變成有用，原來用途少的變成用途多。這實質上是土地供給量的不斷增大。
3、我國土地供給狀況
（1）我國土地資源的絕對量大，按人口平均相對量小。我國土地總面積為960萬平方公里，居世界第三位。但是可利用于農、林、牧、漁等業生產的面積，只占74%；已用于城市、工礦、交通的占7%；其余的是暫不能利用的沙質荒漠、戈壁、寒漠、永久積雪、冰川、巖石裸露山地等，占19%。按人口平均每人占有耕地，世界平均為4、8畝，我國只有1、5畝；每人占有林地草地，世界平均為13、6畝和10、4畝，我國只有1、8畝和4、9畝。都大大低于世界平均水平。
（2）我國土地墾殖系數低，耕地的地區分布不均衡。我國土地墾殖系數10、4%,接近世界平均水平，而低于印度、日本、美國等國，高于蘇聯、加拿大等國。這種情況是與我國山地多、平地少、干旱地區面積大等特點有關的。在各地區間墾殖系數差別很大：上海、山東、江蘇、河北、河南等省，都在30%以上；而內蒙古、云南、甘肅、寧夏、新疆、青海、西藏等少數民族省區，都在10%以下。
（3）我國林地面積極少，土地沙化正在擴大。我國森林覆蓋率為12、7%，低于世界平均30%的水平；我國每人平均占有林木蓄積量10立方米，低于世界平均80立方米的水平。我國沙漠化土地面積，在解放前為16億畝，而今已擴大為17億畝。還有潛在沙漠化土地2、3億畝。全國耕地面積有逐年減少的趨勢。
（三）土地資源的需求
1、士地需求體系
士地需求就是指人們為了從事各種生產活動和消費活動而對土地提出的利用要求。各種需求有機結合成一個體系，就是需求體系。我國士地需求體系的內容如下：
（1）種植業用地。人們種植糧食作物和經濟作物需要大量土地。在其他條件一定的情況下，種植業的增加與種植業對土地的需求成正比變化。
（2）林業用地。發展林業也需要占地，除原始森林繼續保持并更新改造之外，還需要將一些荒地、荒山改造為林地，甚至可以將一部分農用耕地改為林業用地。在其他條件一定的情況下，林業用地越多，對土地的需求量越多。
（3）牧業用地。發展牧業也需要占地，除原有的天然草地之外，還要發展改良草地和人工草地，都對土地提出了利用需求。在其他條件不變的情況下，牧業的發展規模越大，對土地的需求量越多。
（4）漁業用地。漁業所用的是有一定深度水面的土地。包括河流、湖泊、水庫、坑塘、灘涂、溝渠等。發展漁業也需要占用水面土地。在其他條件一定的情況下，漁業的發展規模越大，對土地的需求量越多。
（5）住宅用地。城鄉居民對住宅的要求不斷增大，導致對土地占用需求不斷增大。在農村，表現為農民個人住宅所需土地的需求量增大；在城市，表現為房屋開發公司和各單位職工對住宅占用土地的需求量增大。
（6）單位用地。工廠、礦區生產活動需要占用土地，建筑業、交通運輸業生產活動需要占用土地，商業、服務業、文教、衛生、金融、旅游、機關、學校、軍隊等等，一切單位的一切活動，都離不開一定空間。在其他條件一定的情況下，各單位規模越增大，對土地的需求量越增大；相反，各單位規模越縮小，對土地的需求量越縮小。
2、士地需求方式
在我國，對土地的需求方式主要有兩種，即土地劃撥和土地征用：
（1）土地劃撥。土地劃撥是從全民所有制的國有土地中劃出一定數量的土地，以滿足國家和集體單位、農林部門、城鎮居民建房用地需求。其具體方式是：用地單位或個人須持上級批準的用地計劃和投資計劃，向當地人民政府申請劃撥，經土地管理機關審查批準，辦理劃撥手續，領取土地證書。用地單位或個人對土地只有使用權，沒有所有權。
（2）土地征用。土地征用是指國家興建廠礦、道路、鐵路、港口、水利、國防工程、文化生活福利設施、城鎮建設等，對農村集體所有制土地的使用需求。征用土地的具體方式是：用地單位或個人須持上級批準的用地計劃和占用耕地指標，向所在縣級土地管理機關提出申請，經審查同意后，辦理征地手續，簽訂土地補償費和安置補助費協議書，確定用地單位的具體占地范圍。
3、影響士地需求的因素
影響士地需求量和需求結構的因素是多方面的，其主要因素有：
（1）人口發展狀況。隨著人口數量的變化，會產生對土地需求量的變化。由于我國近年來人口不斷增長，人口家庭結構向小規模發展，加之城鄉人民生活水平不斷提高，對住房的需求日益增大。因此，對土地需求量有所增加。
（2）城鄉經濟發展狀況。隨著農村鄉鎮企業的迅速興起，對占用土地的需求越來越大；隨著城市各部門各企業的發展壯大，對征用城鄉土地的需求越來越大。
（3）對外經濟發展狀況。隨著我國對外開放的逐步擴大，我國對外經濟往來越來越多，來我國創辦企業事業的外商日益增加。為此，各地先后都創辦了經濟開發區，向外國人出賣土地使用權，這也是擴大對土地需求的一個重要因素。
（四）土地開發
土地開發，就是通過開發方式對土地的使用權進行買賣經營。土地開發，對于開發公司來說是一種對土地的需求，而對于土地用戶來說是一種對土地的供給。因此，土地開發是調節土地的需求與供給的中介人。只有通過土地開發才能使土地的需求與供給統一起來，實現基本的平衡。
1、城市土地開發
城市土地開發，目的在于改變城區土地利用結構，提高城市土地利用集約程度。主要包括三項內容：
（1）拆遷舊房。將原來的舊住宅、舊辦公樓、舊廠房、舊商店等一切舊房拆除。其中包含著對原房使用單位和個人的動遷工作、動遷費用、居住新房的合同以及補交住房費用等事項。
（2）建造新房。包括建造新住宅樓、辦公樓、廠房、商店等。還包括其間的道路、設備、供電、供熱、供水等建設項目。
（3）房屋經營。包括居民住宅經營、商場攤床經營、臨街門市房屋經營等。
2、農村土地征用
農村土地征用，就是把原來的農業地改造為工業、商業、運輸業、文教、衛生等非農部門用地。農
村土地是歸農民集體所有的，各部門要取得土地的使用權，必須給農民一定的土地補償費，以補償農民對土地的基本建設投資損失。此外，由于征用了土地，依靠土地為生的農民生計出現了問題，必須另行安排生計。因此，必須支付一定的生活安置費。
3、建立土地開發區
設立土地開發區，是為了適應對外開放的需要，引進外資的需要。土地開發區大都設立在城市郊區或臨近城市的農村。首先是加強地下和地上的基礎設施建設，然后根據外商的要求進行地上房屋及設備的全面建設。外商對開發區的土地只有使用權，而沒有所有權，其使用權持續時間可以按供求雙方意愿協商確定。

（此專著發表于1993、5、1 哈爾濱船舶工程學院出版社，20萬字。主編王振岳、張凱文、聶鳴。獲佳木斯市委黨校優秀科研成果一等獎，獲佳木斯市優秀科研成果二等獎，獲佳木斯市委宣傳部市文聯市社聯市圖書館等優秀科研成果獎。）

《市場經濟概論》（6）產權市場二

二、房屋產權市場
（一）房屋產權形式
房屋產權就是指房屋財產的所有權和使用權。我國房屋產權形式主要有以下幾個方面：
（1）國家所有房產。在我國，全民所有制房產即國家所有房產，包括國家投資興建的工商企業房產、學校房產、醫院房產、機關事業單位房產、文化娛樂房產等。這些國家所有房產，所有權屬于國家，而使用權屬于各單位。
（2）集體所有房產。在我國，城鄉勞動群眾集體所有房產，包括城鄉集體所有制單位投資興建的
工商企業房產、學校房產、醫院房產、機關事業單位房產、文化娛樂房產等。這些集體所有房產，所有權屬于集體，而使用權也屬于集體。
（3）私人所有房產。在我國，城鄉各種類型的私人所有房產，包括農村農民的私人房產，也包括城市居民的私人房產，還包括城鄉個體企業和私營企業生產性房產。這些私人所有房產，所有權屬于私人，而使用權也屬于私人。
（4）股份所有房產。也稱為合作互助性房產，這是近年來出現的居民住房的新形式，有的是民建公助，有的是公建民助，有的是合作建房。大都是個人投資一部分，國有單位或集體單位再投資另一部分。因此，房產的所有權是多元的和股份式的。
（二）房屋商品化
1、房屋商品化的內涵
房屋商品化就是將房屋當作商品進行生產、分配、交換、消費。其具體內涵是：
（1）房屋生產商品化。房屋的整個生產過程都納入商品經濟的軌道：生產房屋的目的是為了當作商品出賣，為了得到商品的價值；而不是為了自用，不是為了得到它的使用價值。生產房屋所需用的鋼材、木材、水泥、磚石土沙等生產資料，都是作為商品買入企業；生產房屋所需用的勞動力，都是作為商品加以使用。生產資料和勞動力相結合的過程，不僅是勞動過程，而且是價值形成和價值增殖的過程。
（2）房屋分配商品化。過去，國有房屋在各機關企事業單位進行分配中，都不是按商品分配，而是按產品分配。要實現房屋分配商品化，就是要把房屋當作商品，在各個國有單位之間進行分配，要體現經濟效益原則、按勞分配原則、公平效率原則，要反對房屋分配中的平均主義大鍋飯傾向，也要反對房屋分配中多占搶占等不正之風。
（3）房屋交換商品化。無論是國家單位之間，集體單位之間，個人之間，還是國家、集體、個人三者相互之間，轉讓房屋產權必須堅持等價交換原則，不允許任何單位和個人無償占有和使用別人的房屋。這樣，就要求把國家、集體、個人的房屋交換看成是商品交換，而不是產品交換。
（4）房屋消費商品化。過去，我國房屋消費是作為社會福利來認識和對待的，房屋很少，房租很低，住公房被看成是一種福利待遇。今后，為了適應市場經濟發展的要求，就要把房屋當成一種商品消費品來對待，形成一種花錢住房和多花錢住好房的商品意識。通過房屋消費商品化，進一步優化我國居民消費結構，由現在的吃、穿、住結構，逐步向住、穿、吃的優化結構邁進。
2、房屋商品化的作用
房屋商品化對于推動城市和農村經濟發展，提高城鄉人民生活水平，實現建房資金的良性循環，有重要的作用。
（1）房屋商品化有助于城鄉經濟建設的迅速發展。一切生產建設活動，包括簡單再生產和擴大再生產，都需要有一定的房屋設施。可以說，沒有房屋就沒有生產建設活動，因此房屋是完成一切生產建設任務的基礎和前提。過去，我們的房屋建設不被當作商品生產對待，房屋建設不講經濟效益，這既不利于房屋的再生產，又不利于整個國民經濟的迅速發展。實行房屋商品化，可以將房屋納入生產要素商品系統，使其成為推動生產力發展的重要動力，通過房屋建設帶動工農業及整個國民經濟的騰飛。
（2）房屋商品化有利于提高城鄉人民生活水平。城鄉人民生活水平的提高是多方面的，除了吃和穿之外，住房是一項很重要的生活需要。過去，我國的房屋是作為福利項目供應居民的，房租很低，近似于無償供給。因此，嚴重束縛了人們建房的積極性，房屋建設速度很慢，使城鄉人民住房嚴重短缺。實行住房商品化，可以調動各方面房屋投資的積極性，擴大建房資金來源，推動房屋建設的發展，從而提高城鄉人民的住房標準和生活水平。
（3）房屋商品化能促進房屋建設資金的良性循環。過去，實行房屋配給制度，國家用于房屋的投資有去無回，不能形成建房資金的良性循環，這是我國房建規模長期不能適應人民需要的重要原因。實行房屋商品化，能夠吸引多方投資，振興我國建筑業，加速建筑材料的生產和建材工業的發展。建筑業發展了，反過來再加速房屋的擴大再生產，從而實現建房資金的良性循環。
3、房屋商品化的實現
房屋商品化的實現，是通過房屋產權制度改革來進行的，房屋產權制度改革的主要原則是：
（1）在建房資金投資上，堅持國家、集體、個人共同投資的原則。在堅持現有建房投資渠道的前提下，增加個人投資在住房建設投資中的比重。
（2）在建房資金循環上，堅持租房、售房、建房并舉的原則。逐步提高住房租金，促進私人買房，回收建房投資，推動房屋擴大再生產，形成建房資金的良性循環。
（3）在建房資金管理上，堅持轉換經營機制的原則。首先，改變現有資金分配體制，把住房資金從作為積累形式的計劃實物分配，變為消費形式的商品交換分配，把住房基金逐步納入正常渠道，使目前實際用于職工建房和修房的大量暗補資金轉化為明補資金，并逐步納入職工工資。同時，要通過財政、稅收、工資、金融、物價、房產管理和土地使用制度方面的配套改革，理順房屋投資渠道，開放房地產市場，發展房屋建設事業。
（三）房屋產權市場
房屋產權市場就是房屋所有權和使用權的有償轉讓的場所和領域，是房屋買賣雙方的一種經濟關系的總和。房屋產權市場的基本問題，是房屋的供求關系和價格問題。
1、房屋的需求
房屋的需求是指國家、集體、個人對房屋有支付能力的需要。影響房屋需求的因素很多，主要有以下幾項：
（1）人口數量的增長幅度。一般說來，在人口較少的國家和地區，對房屋的需求量就少些；相反，
在人口較多的國家和地區，對房屋的需求量就多些。我國人口基數大，發展速度快，而且原來的住房基礎較差，因此，我國城鄉居民對房屋的需求量很大。
（2）社會物質文明發展水平。一般來說，在人口規模一定的條件下，社會物質文明發展水平越高，對房屋的需求量越大。例如，興建廠房、發電設備、倉儲設備、車站、機場等。我國正處于實現四個現代化的關鍵時期，各行各業都在迅速發展，因此，生產建設需用房屋將越來越多。
（3）社會精神文明發展水平。一般來說，在物質文明水平一定的條件下，社會精神文明發展水平越高，對房屋的需求量越大。例如，興建學校、科研所、文化宮、電影院、歌舞廳、游樂場、圖書館、博物館、展覽館等。隨著人們生活水平的提高，人們對精神文明方面的需求越來越多，因此，對房屋的需求量越來越大。
2、房屋的供給
房屋的供給就是社會生產所建造的房屋數量和質量狀況。影響房屋供給量的主要因素有以下幾項：
（1）社會和個人房屋投資的規模。無論是農村還是城市建房，首先必須有充足的資金。農村建房主要是農民個人投資，如果農民資金不足，建房的供給便成了問題。近幾年，隨著農村改革的深化，農民收入增加了，用在房屋建設上的投資較多了，使農村房屋的供給大幅度上升。城市建房主要是國家投資，也有少量的個人投資。由于采取了多渠道籌集建房資金，我國城市房屋建設有了很大進展，成績十分顯著，城市房屋的供給量也日益增長。
（2）建筑材料的生產和供應狀況。改革以前，我國建筑材料的生產實行高度集中的管理方式，造成
建筑材料的嚴重短缺，使房屋建設進展很慢，房屋的供給狀況很差。改革以來，搞活了生產資料供應和流通方式，價值規律調節作用日益增強。因此，使建材工業迅速發展，帶來了房屋建設的迅速發展，使房屋的供給量也日益增長。
（3）房屋建筑的設計施工能力狀況。在資金和物質材料一定的條件下，房屋的供給數量和質量就取決于勞動力的狀況。具體地說，就取決于建筑部門的設計能力和施工能力。如果設計能力和施工能力弱，房屋的供給量就少；如果設計能力和施工能力強，房屋的供給量就多。因此，要給城鄉提供數量足質量高的房屋，就必須組建一支過得硬的建筑隊伍。
3、房屋市場價格
房屋市場價格包括房屋出售價格和房屋出租價格兩種。
（1）房屋出售價格。房屋出售價格等于房屋生產成本加盈利。其中，生產成本包括材料、燃料、原料、運輸、裝卸、保管、機械、人工、管理等方面的費用支出；盈利包括建筑單位所獲利潤和上繳國家的稅金。
（2）房屋出租價格。房屋出租價格簡稱為房租，它等于成本房租加盈利房租。其中，成本房租包括房屋以月計算的折舊費、修繕費、管鋰費等支出；盈利房租包括利息、地租、稅金、保險費、房屋管理部門所獲利潤。
以上房屋出售價格和房屋出租價格，只是理論分析的基本價格。具體的房屋市場價格因受房屋供求關系、競爭關系等因素的影響，經常會出現上下波動的現象。

《市場經濟概論》（6）產權市場三

三、企業產權市場
（一）企業產權市場
1、企業產權
所謂企業產權，就是指企業財產的所有權、占有權、支配權、使用權。產權是具有一定物質內容的，直接體現經濟利益的權利。企業產權是對企業擁有的固定資產和流動資產的所有權或使用權，是從整體上對企業所有生產要素的控制權。企業產權可以分許多類別，從我國目前情況看，企業產權主要有：國有產權、集體產權、個人產權、外商產權等。目前，我國企業產權不甚明晰，不利于企業財產的保值和增殖，因此，有必要實行企業產權明晰化和市場化。
2、企業產權市場的必然性
企業產權市場，就是指有償轉讓企業所有權或者使用權的場所和領域，體現轉讓企業雙方的商品交換關系。企業產權市場在我國的出現，是由我國的客觀經濟條件決定的。
（1）企業產權市場是優化企業產權結構的客觀要求。在過去計劃經濟體制下，企業產權結構單一，不利于調動企業進行生產積累和擴大再生產的積極性，企業既缺乏活力，又缺乏自我約束力。改革以來，盡管我們實行了承包制和租賃制，曾在一定程度上和一定范圍內對企業和職工的積極性起過促進作用，但是企業的短期行為一直難以得到克服。因此，人們越來越清楚地發現，企業和職工缺乏活力的根源，在于企業特別是國有企業產權結構不合理。要在國有企業中摻入集體和個人產權，就必須開放企業產權市場。
（2）企業產權市場是實現國有資產保值增殖的客觀要求。在我國長期的計劃經濟體制下，由于對公有制形而上學的理解，只看到國有資產固定形式的價值，沒有看到國有資產流動形式的價值，為了維護國有資產的完整性，企業長期閑置的資產無權處置，只能存在倉庫里成為無用之物；為了保護國有資產的完整，即使面臨倒閉的企業，也要拼命給予資金投入的“輸血”搶救。這種不正常的現象決不能再繼續下去了。為了實現國有資產從總體上的保值和增殖，有必要按照價值規律的要求，使企業沉積的生產要素得到充分利用，使面臨破產的企業起死回生。而要實現這個目的，就要開放企業產權市場，允許企業買賣部分或全部財產。
（3）企業產權市場是實現資源合理配置的客觀要求。我國現存的所有制結構嚴重地妨礙著資源的合理配置。要根本改變不合理的資源配置，就必須改變現有的所有制結構。企業產權市場的開放，正是適應這一要求應運而生的。通過產權轉讓，一方面可以改變傳統國有制和整個所有制結構，另一方面又可以使資源從經營效率低的企業流向經營效率高的企業，從而改變某些資源配置不合理的狀況。
3、企業產權市場的特征
我國正在發育的企業產權市場，是一個多樣性的市場，其特征如下：
（1）產權轉讓主體的多元性。我國現階段多種所有制成份和多種經營方式，決定了企業產權市場的主體必然是多元的。在企業產權市場上，不但有國有企業之間、集體企業之間、國有企業與集體企業之間的產權轉讓，而且有國有企業、集體企業、個體企業、私營企業四者之間的產權轉讓。另外，還有國內各類企業與國外各類企業和個人的產權轉讓。
（2）產權轉讓方式的多樣性。既有購買全部企業財產的企業兼并，也有購買部分企業財產的合股經營；既有以買主身份出資的購買兼并，也有以債務人身份承擔的債務式合并；既有效益好的企業擴張式主動兼并，也有效益差的企業依附式合并；既有購買企業實物資產所有權，也有購買企業實物資產的使用權。
（3）產權轉讓方位的多向性。一是橫向合并，即同一種產品生產或經營的兩個企業進行橫向合并；二是縱向合并，即不同種產品生產或經營而有供銷聯系的兩個企業進行縱向合并；三是復合合并，即為擴大企業生產經營門類，擴大同一產品市場，或者彼此產品和市場毫無關系的兩個企業之間的復合式合并。
（二）企業產權轉讓
1、企業產權轉讓的類型
（1）吞并型。弱企業破產或將要破產，強企業將弱企業的全部資產吞并，由強企業從事經營。一般說，吞并后，弱企業的全部債務和職工安置，都由強企業自行處理，這就是所謂大魚吃小魚。通過合并，大魚并未把小魚吃死，而是小魚在大魚的機體中又活了，這也叫兼并型。
（2）改組型。為了避免弱企業破產倒閉，在破產之前，對企業財產組織形式進行股份化改組。由法院主持，債務人與債權人達成改組企業的協議。一般由債權人充當企業全部財產或大部分財產的所有者，資產運動的方向依債權人意向變更。企業股份化改組是破產處理的較好形式。
（3）聯合型。若干個小企業為了揚長避短，組織橫向經濟聯合，建立企業集團或聯營公司。新公司成立后，原企業法人便不存在，原企業財產轉移到新公司來。這種轉移，大都在同一行業內各企業進行。
（4）拍賣型。國有小型企業或集體小型企業，通過拍賣和招標將企業整個出售給集體或個人，所有權發生轉移。國有或集體大中型企業將多余閑置的部分土地、廠房、倉庫、機器設備轉賣給別的企業，以調劑余缺，這也是較好的產權轉讓形式。
（5）股份型。企業與企業之間，企業與個人之間互相參股或控股，實際上是取得股份制企業的一定量的財產所有權，這是企業產權轉讓的最好形式。股東一旦用資金購買了股票，便失去了對資金的支配權，而獲得了股份權，即股份公司的部分財產所有權。而股票經過批準是可以自由轉讓的，轉讓股票就等于轉讓股權，轉讓股權就等于轉讓股份公司的部分財產所有權。因此，股票市場是企業產權市場最典型的形式。
2、企業產權轉讓的功能
（1）產權轉讓有利于企業資產保值增殖。破產的國有和集體企業，通過產權轉讓，可以避免資產流失。虧損的企業，通過產權轉讓，可以得到休養生息，借助強大的企業再次復蘇。企業閑置的資產通過轉賣，可以使死財產變為活財產。同時，也為競爭力強的企業有施展能力的機會，能夠發展得更快，從而實現社會資本的擴大再生產。
（2）產權轉讓有利于企業財產關系明朗化。目前，國有企業用自有資金購置的財產，是屬企業所有還是國家所有，沒有明確的界定。由于財產關系沒有明確的界定，企業就不愿用自有資金投資，而把新增投資的來源主要寄托于國家的身上。目前的改革仍沒有解決這個問題，因此企業盡可能地把自有資金用于消費而不用于積累，主要用于增發獎金和津貼，分發實物，增加非生產性投資，建設職工住宅等。相反，有些地區開放了產權市場，允許產權轉讓，企業財產關系明確，那么企業就有了投資積極性，就克服了短期行為的毛病。
（3）產權轉讓有利于國家擺脫沉重的經濟負擔。十幾年來的改革，盡管通過放權讓利，實行兩權分離，使企業的活力比以前大大增強了。但是，國家卻背著很重的包袱。企業的投資都要由國家來管，企業虧損了，國家就千方百計進行搶救。既然是國有企業，國家就得負責企業職工的衣食住行需要，國家就得保留原有的主管部門機構，機構改革就難以見成效。相反，推行企業產權轉讓，企業便與原部門脫鉤，與原所有制脫鉤，從而大大減輕了國家的負擔，企業能夠真正成為自負盈虧、自我發展的經濟實體。企業作為脫離母體斷了奶的孩子，不但不會餓死，而且在市場經濟的大海中會茁壯成長，增強其生命力和活力。
3、企業產權轉讓的配套措施
為了使我國企業產權轉讓健康而迅速發展起來，必須采取以下一系列配套措施：
（1）對國有企業資產進行全面調查、核實、評估。國有資產核查工作，是企業產權轉讓的基礎性工作，國有資產的所有權應當由一個獨立于政府和部門之外的機構來掌管。這樣，才能有助于政企分開，有助于產權相對集中和有效管理，有助于產權轉讓在政府監督下進行。
（2）推行國有資產有償使用制度，改變過去國有企業無償占用國有財產的現象。這是減少盲目投資和大量占用國有資產造成驚人浪費的重要措施。實行國有資產使用收費制度，能推動企業減少無效占用，同時又是促進企業產權轉讓的重要條件。國家依靠財政收稅，依靠所有權收費，依靠股權收股利。這對督促企業改善經營，少占國家財產，及時處理閑置財產都有利。國家財政也能得到好處，收稅和收費加在一起，經濟實力逐漸增大，可以建立社會保障基金和企業扶助基金，從而增強了國家的宏觀調控
能力。
（3）制定法規和政策，實現企業產權轉讓的規范化。在計劃經濟條件下，我國有關財產關系的政策和法規，往往只涉及到單個物權的轉換，而對企業為主體的產權轉讓沒有明確的法規。改革以來，關于企業為主體的產權轉讓的法規越來越多了。不僅有小企業買賣轉讓的規定，而且還有推行股份制的一系列規范意見。這對于推動我國企業產權轉讓市場的發育，起到了巨大的激勵作用。
（三）企業產權股份化
企業產權股份化，就是將企業全部注冊資本即全部財產分為若干等額股份，分別由若干個股東共同行使企業財產所有權。實行產權股份化的企業稱為股份制企業。企業產權股份化，是企業產權轉讓市場的最普遍最有效的形式，股份制企業是進行企業產權轉讓的最方便最靈活的實體。
1、產權股份化的意義
（1）產權股份化有利于轉換企業經營機制。企業實行股份化，企業財產由股東所有，企業行為由股東會、董事會、兼事會、總經理決策，國家對企業只擁有國有財產的所有權，只是一個較大的股東，而不是指手劃腳的上司。這樣，能促進政企職責分開，實現企業的自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束，真正增強企業活力，轉換企業經營機制。
（2）產權股份化有利于開辟新的融資渠道。目前，企業普遍缺少資金，國家也嚴重缺少資金，中央銀行又不能隨意多發行貨幣。但是，另一方面，城鄉居民手中有大量閑置的生活資料資金，國外有大量閑置的待用的資本。實行企業產權股份化，可以大量吸收城鄉居民閑置的資金，使生活消費資金轉化為生產建設資金。這不僅可以緩和社會總需求與社會總供給的矛盾，而且有利于整個國民經濟和人民精神面貌的改變，有利于全國人民同心同德搞四化建設。同時，股份制企業是吸引外資的最好形式，因為它比中外合資、中外合作和單純貸款等引資形式更靈活更實際。
（3）產權股份化有利于促進生產要素合理流動。實現資源的優化配置，必須開放生產要素市場，使人力、物力、財力等要素合理流動。而生產要素合理流動，不能再單純地依靠計劃調配，而必須主要依靠市場調節，其中，股份化就是市場調節的最有效方式。股份的轉讓，股票的買賣，實質是生產要素的轉移和流動。它使優勢企業迅速發展，使劣勢企業破產倒閉，從而達到資源優化配置之功效。國有企業實行股份化，不僅不會丟失國有財產，而且會不斷增殖國有財產的價值。
2、產權股份化的形式
目前，我國企業產權股份化的組織形式主要有兩種，即有限責任公司和股份有限公司。
（1）有限責任公司。有限責任公司是由兩個以上股東共同出資，每個股東以其所認繳的出資額對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對債務承擔責任的企業法人。其基本特征是：公司的全部資產不分為等額股份，公司向股東簽發出資證明書，不發行股票；公司股份的轉讓有嚴格限制，優先在現有股東內部轉讓；限制股東人數在2人以上，30人以下，特殊情況不超過50人；股東以其出資比例，享受權利，承擔義務。目前，我國普遍推行這類股份制。
（2）股份有限公司。股份有限公司是指全部注冊資本由等額股份構成，并通過發行股票和股權證籌集資本的企業法人。其基本特征是：公司資本總額平分為金額相等的股份，股東以其所認購股份對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對債務承擔責任；經批準，公司可以向社會公開發行股票，股票可以交易或轉讓；股東數不得少于3人，沒有上限；每一股有一表決權，股東以其持有的股份，享受權利，承擔義務；公司應將經注冊會計師審查驗證的會計報告公開。
3、股份制企業的股權
根據投資主體的不同，股權設置有四種：即國家股、法人股、個人股、外資股。
（1）國家股。國家股是指有權代表國家投資的部門或機構，以國有資產向公司投資形成的股份，其中含現有資產折成的國有股份。
（2）法人股。法人股是指企業法人以其依法可支配的資產向公司投資形成的股份，或具有法人資格的事業單位和社會團體，以國家允許用于經營的資產向公司投資形成的股份。
（3）個人股。個人股是指以個人合法財產向公司投資形成的股份，包括公司內部職工股和其他個人股。
（4）外資股。外資股是指經批準由外國和我國香港、澳門、臺灣地區投資者向公司投資形成的股份。
4、企業產權股份化的途徑
實現企業產權股份化，既可以將現有的國有企業或集體企業改組為股份制企業，也可以用股份化方式組建新的股份制企業。一般來說，公有制企業可以通過下列方式組建有限責任公司和股份有限公司。
（1）企業新建或擴建時，可以將多方投資的份額轉換成股份，組建成股份制企業。
（2）在企業兼并中，被兼并企業的資產所有者可將資產作為股份入股到兼并方企業中，將兼并方企業改組為股份制企業；兼并方企業也可以通過對其他企業控股實現兼并，將被兼并企業改組為股份制企業。
（3）需要增設投資的企業，可通過發行股票籌集資金，并將原有資產評估核股，改造為股份制企業。
（4）企業集團的核心企業，可通過參股和控股，壯大緊密層或發展其余成員企業，改組為股份制企業。
（5）完全靠貸款建設，負債率比較高的企業，可以通過發行股票改變不合理的資本結構，改組為股份制企業。