無論是按揭買房還是日常貸款，銀行流水都是繞不開的一環。規劃好你的流水，不僅能讓你在申請貸款時更有底氣，還可能幫你省下不少冤枉錢。今天，咱們就來一場深度剖析，聊聊如何在按揭貸款、個人經營抵押貸款前，把流水打理得井井有條。
一、銀行眼中的“好流水”是什么樣的？
首先，咱們得搞清楚，銀行到底喜歡什么樣的流水。簡單來說，銀行認可的流水主要分為五大類：
1. 稅后打卡工資流水：這是銀行最喜歡的類型，因為它穩定可靠。每個月固定日期（節假日可能會提前）轉入，轉賬方是公司或者不顯示轉賬方，備注通常是“工資”或“代發工資”。注意，稅后的工資因為扣除了五險一金和個稅，所以金額通常是精確到分的。
2. 租金流水：如果你有穩定的租金收入，這也是個不錯的選擇。但記得要準備好租賃合同，租金流水要與合同上的金額和日期相匹配，最好是合同約定的那天或者前后三天內。
3. 其他固定收入流水：這包括補貼、避稅工資、報銷等。這類流水也需要固定日期轉入，避稅工資可能通過公司財務的私人賬號發放，而補貼和報銷則大多通過公司賬號。不過，這類流水一般不會有“工資”這樣的備注。
4. 對公進賬流水：如果你有自己的企業或者經常與公司有業務往來，對公進賬流水也是被銀行認可的。
5. 對私進賬流水：私人之間的轉賬流水雖然認可度相對較低，但也不是完全沒用。關鍵是要避免自己和配偶之間的互轉，以及避免頻繁的即進即出，讓進賬看起來更像是業務收入。
不同銀行對流水的認可度有所不同，但總的來說，稅后打卡工資流水無疑是最受歡迎的。我們可以根據這些流水的特點，將它們分為五個等級，從一級到五級，逐級遞減。
二、流水規劃的目標是什么？
流水規劃的目標很明確，就是幫助你成功申請到抵押貸款或按揭貸款。那么，具體要準備多少流水才夠呢？
這主要取決于你的貸款額度和月供。一般來說，銀行會要求你的流水能夠覆蓋兩倍以上的月供。比如，如果你打算貸款買房，月供是24000元，那么銀行可能會要求你提供至少48000元的流水。當然，實際情況可能會根據銀行的政策和你的具體情況有所調整。
因此，在申請貸款之前，你一定要先算好自己的流水需求，然后有針對性地進行規劃。同時，別忘了降低其他負債，因為每多一萬元的負債，你就可能需要多準備兩萬元的流水。
三、流水規劃的邏輯：符合現實+合規性
流水規劃并簡單，而是要在符合現實邏輯的基礎上，達到銀行的合規性要求。具體來說，就是要做到以下幾點：
1. 符合現實：你的流水要符合現實生活中的邏輯。比如，你不能突然多出幾筆大額進賬，而之前卻沒有任何交易記錄。這樣的流水是減分項。
2. 合規性：銀行在審核流水時，主要看的是合規性。最起碼你的流水在表面上看起來符合銀行的審批政策，那么就有很大的可能性通過審核。
當然，這里要強調的是，符合現實和合規性都是在綜合評估風險可控的前提下進行的。如果你有足夠的抵押物或者其他擔保措施，那么即使你的流水稍微有些瑕疵，銀行也可能會考慮批準你的貸款申請。
四、流水規劃的具體操作
接下來，咱們就來聊聊流水規劃的具體操作。
1. 一級流水：如果你已經有稅后打卡工資流水了，那么恭喜你，這部分工作你已經完成了大半。如果沒有呢，那需準備一張不顯示交易對手的銀行卡。雖然現在很多銀行都知道用中信卡等特定銀行卡來準備流水的小技巧，但為了避免被風控規則盯上，你還是可以考慮使用其他不太常見的銀行卡。然后需要注意的是，每個月固定日子（假期前挪窩），轉賬記得標“工資”或“代發”，簡單明了。
2. 二級流水：房租那點事兒，仨月一付還押一。記住合同上的日子，比如1月到12月租，那就1月前打頭陣，3月、6月、9月15號再跟上。遲個兩三天不打緊，轉賬時寫個“租金”，搞定！注意，有的銀行挑剔，租金別超工資哦。
3. 三級流水：額外收入咋說？看單位性質。小公司提避稅工資，大公司就說補貼報銷。關鍵得合理，讓人信得過。比如避稅那招，工資分兩部分，打卡加轉賬，轉賬別標工資，靈活應對稅務查。
4. 四級流水：這個簡單，對公賬戶上多少就認多少，不用多操心。
5. 五級流水（私營業主必看）：無規則最自由，但別夫妻互轉、即進即出。銀行眼里夫妻流水算一塊。別看它亂，對貸款超有用。抵押貸款看三點：年流水夠貸款1到3倍；月收入兩倍覆蓋月供；結息多也加分。私營業主，年流水千萬起，銀行更愛你。
期間有哪些需要注意的點呢？
1. 綜合規劃一、二、三、四、五級流水：不要只盯著一級流水看，要綜合考慮各種流水的特點和優勢，進行綜合規劃。比如，你可以通過增加租金收入、兼職收入等方式來豐富你的流水結構。
2. 注意流水的穩定性和持續性：銀行喜歡穩定且持續的流水，所以你在規劃流水時一定要注意這一點。盡量避免出現大額的、不穩定的進賬或出賬記錄。
3. 提前規劃并預留時間：流水規劃不是一蹴而就的事情，你需要提前規劃并預留足夠的時間來準備。比如，你可以提前幾個月就開始規劃你的流水結構并積累相應的交易記錄。
流水準備要用心，根據身份靈活調，銀行審核不犯難。
五、流水規劃的管理工具與技巧
1. 電子表格或財務軟件：
使用Excel或專業的財務軟件來記錄你的每一筆收入和支出。這些工具不僅能幫助你清晰地看到每個月的流水情況，還能幫助你進行預測和規劃。你可以設置不同的分類來區分不同類型的收入（如工資、租金、兼職等）和支出（如房貸、車貸、生活費用等）。
2. 銀行賬戶管理：
如果你有多個銀行賬戶，可以考慮將它們整合到一個平臺上進行管理，比如使用銀行的網上銀行系統或第三方財務管理應用。這樣你可以更方便地查看所有賬戶的余額和交易記錄，從而更好地規劃你的流水。
3. 定期審查：
每個月或每個季度定期審查你的流水記錄，看看是否有需要調整的地方。比如，如果你發現某個月的支出超過了預算，你可以考慮在下個月減少不必要的開支或增加收入來源。
4. 設置提醒：
利用手機日歷或財務管理應用設置提醒功能，確保你不會錯過任何重要的賬單支付日期或收入入賬日期。這樣可以幫助你保持流水的穩定性和持續性。
5. 與銀行溝通：
如果你對銀行的流水要求有任何疑問或不確定的地方，不妨直接聯系銀行的客戶經理或客服部門。他們通常會給你提供詳細的解答和建議，幫助你更好地規劃你的流水。
六、流水規劃的注意事項
在進行流水規劃時，還需要注意以下幾點：
1. 避免頻繁大額轉賬：
盡量避免在短時間內進行頻繁的大額轉賬，這可能會引起銀行的注意并導致你的賬戶被風控。如果確實需要大額轉賬，最好提前與銀行溝通并說明原因。
2. 保持流水的真實性：
流水規劃的目的是為了幫助你更好地滿足銀行的貸款要求，而不是讓你做假賬。因此，在規劃流水時一定要保持其真實性，不要試圖通過虛假交易來偽造流水記錄。
3. 注意流水的有效性：
銀行看流水，主要看幾點，簡單說，就是“多進少出，穩定持久”。比如，你存了一萬，只取八千，這樣的流水銀行喜歡，因為錢是凈流入的。反過來，存八千取一萬，那就是凈流出，銀行可不認這賬。
別搞“閃電戰”，比如突然進來一大筆錢，當天或者第二天就轉走了，這都不算有效。但如果你隔段時間分批轉，那就沒問題了。
流水得持續，半年里頭至少得每個月都有點動靜，別有兩月空著。而且，支付寶、微信那些轉賬，銀行一般不認作有效流水。
工資流水得有零頭，因為扣完社保公積金，錢不會是整數。但房租流水就不同了，一般都是整數，而且時間有規律，要么一個季度一交，要么每月固定日子到賬。
4. 注意流水的時效性：
銀行在審核貸款時通常會查看最近幾個月的流水記錄。因此，你需要確保你的流水記錄是最新的，并且符合銀行的要求。如果之前的流水記錄不夠理想，你可以從現在開始規劃并積累新的流水記錄。
5. 了解不同銀行的政策：
不同銀行對流水的要求可能有所不同。在申請貸款之前，你需要仔細了解并比較不同銀行的政策，選擇最適合你的銀行進行申請。
七、結語
銀行流水是申請房產按揭和貸款時不可或缺的一環。通過合理的流水規劃和管理，你可以更好地滿足銀行的要求并成功申請到貸款。記住，流水規劃的關鍵在于模擬現實和保持表面合規性，同時要注意流水的穩定性和持續性。
