| 地方政府不愿房價下跌 "救市"或化解房地產調控 | |
| 2008年05月09日 07:29:38 來源：上海證券報 | |
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漫畫 劉道偉 ????由于房地產業與地方政府利益攸關，地方政府最不愿意看到房價下跌。中央房地產調控政策剛剛導致部分城市的房價步入調整，一些地方政府就開始采取措施予以化解。 ????據報道，今年一季度，沈陽市房地產景氣指數下降了52個點，為歷史之最，而石家莊市房價雖然漲幅很大，但是交易量卻急劇萎縮。在此背景下，兩城市政府開始出手減稅。規定，“普通住宅”可享受1.5%的優惠契稅稅率，而非普通住宅則根據其所處地段、價格累加，最高稅率達4%。這項政策對樓市需求的刺激作用，不言而喻。 ????與此同時，5月6日，河北省建設廳宣布，河北省將建立住房公積金中心與房地產開發企業合作的貸款合作機制；將住房公積金貸款上限從30萬元提高到40萬元；開拓住房公積金個人貸款異地買房業務。此舉不但會刺激當地購房需求，在信貸收緊的情況下，開發商還可以轉向住房公積金處獲得一定的資金支持。 ????眾所周知，開發商捂盤惜售或囤積房源的底氣主要源于兩點：一是資金支持，二是房價上漲預期對購房者的吸引力。地方政府部門出臺的諸如減稅這樣的措施，輕而易舉地就解除了開發商的部分后顧之憂，給房價建立了一個強大支撐。這種做法的負面影響是非常大的： ????其一，它可能使中央部署的房地產調控政策被化解。鑒于房價上漲對通貨膨脹的推動作用，在房價持續數年快速上漲，使得住房這一民生問題惡化的情況下，加強對房地產市場的調控已成為政府的首要選 擇。這次，中央的房地產調控政策力度是空前的，也是自2005年對房地產調控以來效果最顯著的一年。倘若此次宏觀調控政策被化解，不僅可能打破中央的整體部署，還將損害到政府的公信力，并加大以后擠壓高房價泡沫的成本、風險和難度。 ????顯然，一些地方在房地產調控剛剛顯出效果跡象，尚且真正步入調整的時候，就迫不及待地出手“救市”，給市場發出的信息是明白無誤的，政府不希望房價下跌，這對中央調控政策的消解作用是顯而易見的。 ????其二，它將以政府的干預之手取代房地產市場自身的價格調節作用，使房價的走勢發生扭曲，無法反映真實的供求關系，可能使市場的價格發現功能遭到破壞，給房地產市場的發展帶來更大的困惑。由于房價持續上漲，對未來的空間透支嚴重，即使沒有宏觀調控政策，房價也有內在的調整要求。如果人為阻礙這種調整，有可能使房地產市場因錯失一次調整良機而陷入更嚴重的泡沫之中。 ????以深圳市為例，盡管其房價已經開始調整，且調整幅度全國居首，但是，僅2007年上半年，深圳市的房價漲幅就超過了50%，目前的調整遠未到位。而這一觀點基本上是現在業內的共識。就國內現狀而言，發起這次調整的是大型開發商，他們出于對行業的警覺自發降價，以求加速現金回流，應對可能出現的風險，并由此引發中小開發商的跟風。而目前，一些地方的大型開發商也僅僅是剛剛采取降價措施，地方政府就草草出臺支持性措施，幫助開發商解決資金問題，強化房價下跌空間有限的預期，就可能提前終止房價的調整。 ????作為房地產市場中的最大利益主體之一和最大的受益者之一，地方政府不希望房價下跌，以確保財政收入的態度是眾所周知的。尤其是在換屆工作剛完成不久，新官上任的政績沖動最強烈的時候，地方政府無不希望房地產市場能保持足夠的繁榮，使“土地財政”得以維持。問題在于，房價有其自身的運行規律，行政干預只能延緩調整的時間卻不能消除調整。事實上，也正是由于認識到了房價有內在的調整需求，去年的房貸新政才起了立竿見影的效果。這正是行政調控與市場自身運行規律合二為一的結果。 ????政策干預應順勢而為。此次房地產調整，中央再三強調建立問責機制，對那些拒不執行宏觀調控政策的官員將予以嚴厲問責。在個別地方政府躍躍欲試，試圖化解調控政策的時候，應該舉起問責之劍了。 |
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